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都市更新話題再起，根據財政部匯整各大行庫資料，截至去年底，公股行庫進行中、已完成的都更案，合計超過130件，總金額接近600億，各大行庫帶起的資產活化，可望紓解台北市土地不足的問題，改善老舊市容，同時提升銀行收益、帶動商圈發展。



財政部近期要求公股行庫響應都更政策，不僅將鬆綁銀行都更融資規範，設立專責單位提供民間資金，還要求各銀行呈報資產列管；例如華南銀行、彰化銀行已成立專案小組清點資產，華南金取得新北市土城區建築執照將自辦都更，另有汀州路、中山北路、廈門街的行舍都更，彰銀預定把5處行舍拆除重建，包括台北市延平北路北門分行、天津街宿舍及重慶南路台北分行。

▲公股行庫陸續響應都更政策，將帶動區域發展。

參與都更行舍 多位於北市精華區

台灣銀行預估總計有2500坪資產投入都更，分別位在北市長安東路、文山區華興段、中山區中山分行行舍，中正區館前分行行舍、公館分行行舍、南海路的牯嶺街宿舍等。台銀董事長呂桔誠提到，推動都市更新為未來經營主軸之一，去年底已成立都市更新金融小組，尋求都更融資商機並清查自有可投入都更土地，以活化土地資源。



土地銀行目前有六大案進行中，其中，松山分行原址占地375坪，土地價值逾21億，將透過政府採購管道自辦都更，其他像是龍泉段、臨沂段、延吉段等土地都在北市精華區。土銀位於台北大學特區及永康街土地，則預計以設定地上權方式辦理開發。



另外，台灣企銀推動北市重慶南路的舊總行大樓都更案，第一銀行則以北投區光明路附近的行訓所及八德路、忠孝東路的市中心三角地，分別推出規模可逾千坪的都更計劃。合作金庫將以中崙新總部大樓旁土地參與都更，待搬遷進新總部後，首先進行忠孝東路的寶通大樓都更案。

▲合作金庫即將搬進中崙新總部大樓，持續推動市中心資產都更。

主管機關法規鬆綁 銀行都更解套

過往各行庫投入都更最大的阻礙，在於《銀行法》第75條規定，銀行不動產自用比率必須超過50%，因此往往難以執行都更或重建，以免牴觸限制，但金管會已宣布修正「商業銀行投資不動產辦法」，銀行利用自有行舍參與都更，自用比率門檻從原本規定的50%降為20%，為擁有眾多自有行舍的老行庫開了一條改建更新的路，把新增空間活化利用，出租或委外管理增加銀行收益。



資深不動產分析師吳孟璇指出，銀行行舍重建後可使用面積變多，通常來說，銀行營業用的行舍只需一、二個樓層即可，政府鬆綁重建後自用比例規範，有助增加銀行租金收益。有些則以設定地上權方式進行老舊行庫都市更新，除可保留土地、所有權外，還可收取權利金及租金，達到資產永續經營；更重要的是，無論這些行舍是否位於精華地段，都更重建後的租金與房價都將明顯翻漲，也伴隨人潮增加、商業活動發達的機會，對銀行而言是一大利多。

去年公告地價大漲3成，地上權地租暴增，除造成國有地設定地上權市況慘澹，地上權宅準住戶也爆退訂潮。財政部表示，已檢討地租年息率計算方式，但舊案需有法律明定才可解套。

財政部國有財產署為活化國有地，近年積極辦理國有地設定地上權招標，得標者除須繳交權利金，每年另外需繳交地租，地租隨公告地價調整，年息率為3.5%。

然而，去年地方政府大幅調升公告地價，平均漲幅達 3成，連帶使地上權地租大漲，不少原本有意投入地上權市場的建商，眼見稅負、法令風險遽增，因此縮手觀望，不僅導致去年地上權標脫率剩下13%，為5年來最慘，甚至有已得標的建商考慮解約。

此外，部分買到地上權住宅的準住戶，在新屋落成準備入住時，得知未來要繳的租金大幅增加，紛紛大喊吃不消，決定組自救會向民代陳情，控告建商，也有部分打算退戶。

為因應此情況，國產署去年特別修改地租計算方式，將3.5%的地租年息率，改採「部分固定、部分浮動」，其中1.2%隨公告地價調整，另外2.3%則按得標簽約當年的公告地價為準，不隨公告地價調整而改變。但今年招標更進一步，將浮動地租率從1.2%降為1%，等同地價稅稅率。

針對已簽約的舊案，國產署表示，地租在簽約時已經明定，屬私權的性質，除非有法律明定，才有解套的空間。但官員也表示，願意買地上權住宅的人，多是著眼於用市場行情約6成的價格入住精華區，「價格比起一般所有權住宅，已經優惠很多。」省下來的房價，足以多繳數十年的地租還有剩。

不願具名的房仲業者則指出，「將房屋稅、地租轉嫁給住戶的建商，其實才最可惡」，當買方與建商簽買賣合約時，看到這規定，就應該放棄買地上權宅，最後還是買了，就表示已知道每年要繳地租，且地租會隨公告地價調整，現在再來抗議，其實師出無名，「所有權住宅的地價稅也調漲啊，又不是只有地上權宅的地租漲，很公平」。

商業地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）調查，全球10大最貴租用辦公大樓，北、上、港共占5席。其中，香港中環、北京金融街、香港西九龍、北京CBD排名前4，上海浦東排第8。

中新網報導，在世邦魏理仕監測的121個市場中，2016年全球頂級辦公大樓租用成本年增2.3%。其中，歐洲、中東及非洲租金漲幅3.7%，美洲地區和亞太地區漲幅1.8%。

在全球10大最貴租用辦公大樓排名中，香港中環每平方公尺的年租金為2839美元（新台幣約8.7萬元）蟬聯榜首，香港西九龍每平方公尺的年租金為1753美元排名第3，兩地租金漲幅分別為9.1%和9.3%，在亞太區是前段班。

北京金融街每平方公尺的年租金為1925美元、北京國貿CBD（中心商務區）每平方公尺的年租金為1677美元，分別排名第2和第4。上海浦東則以每平方公尺1258美元的年租金排名第8。

世邦魏理仕大中華區顧問及交易服務部董事總經理黃蔚表示，隨著中國大陸經濟快速發展，金融業發展迅速，加上近來傳統金融業不斷創新、混業經營、業務拓展，金融機構對優質地段的頂級辦公大樓需求旺盛。

他說，北京和上海是中國大陸的重要金融中心，成為金融業的聚集地。在北京金融街，金融業租戶比例高達92%，上海陸家嘴比例為60%，它們對頂級辦公大樓的需求，使市場處於供不應求狀態。

據住展雜誌統計，2016年北台灣10大建商排名結果出爐，寶佳機構全年新推案量達339.8億，再次登上10大建商榜首，已連續8年無人能敵。後續排名依多為茂德機構239億、元利建設220億、森聯機構180億、遠雄集團170億、麗寶機構161.3億、大陸建設132億、勝治機構112億、嘉廷建設90億、國揚建設80億與松陽機構80億。



林陳海掌軍的寶佳機構推案版圖遍布北、中、南，在北台灣更已連續8年穩坐推案量冠軍，自2009年以來榜首位子就沒換過人。雖然寶佳仍居第一，領先第二名約百億左右，但新推案量卻比2015年減少65.5億，減幅約16％，已連續3年下滑，顯示態度略偏保守，指標案如新店「勝旺有境」、汐止「合康雲極」。



10大建商亞軍的茂德機構，也是排行榜常勝軍，2015年推案量172億、位居第三，2016年案量擴增至239億，排名晉升至第二名。由於茂德看準趨勢，2016年建案走符合市場口味的讓利風，因此取得不錯的銷售成績，如板橋「江翠ONE」、蘆洲「希望城市」等案。



季軍則是元利建設，元利推案策略多為先建後售、以銷售新成屋為主，並不走多產路線，推案量比較有限。不過，因近年籌備的開發案，是位在台北市中心的豪宅，如「和平大苑」，單一案量就達220億。



住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於未來還有大安森林公園豪宅案「ONE PARK」準備釋出，該案總銷金額估逾5百億以上。假如2017年寶佳推案量未能止跌回升，那麼連莊8年的紀錄可能中止。寶佳推案王『獨狐求敗』傳奇將遭遇挑戰。



森聯機構則因林口豪宅案「森聯摩天41」、單一案量達180億而衝至第四名，是該公司首度進榜，更是上市櫃建商中排名最高的一家。位居第五的遠雄，前年因推案銳減未進榜內，2016年則加快推案腳步，北台灣推案集中在中和地區的「遠雄左岸」系列，案量達170億。



麗寶機構2016年推案量達161.3億，排名第六，指標案為基隆「微笑台北」、五股「御璽」，推案量能較2015年增加70億，年增幅約77％。第七名則是睽違多年重回榜內的大陸建設，因信義區豪宅案「琢白」分回132億案量而入榜，大陸建設也是質精少產的建商，近年承接其他建案營造工程的數量倒比自建案多。



第八名的勝治機構是中、永和一帶的知名在地建商，因永和大陳義胞都更案「勝開大地」總銷100億挹注，將2016年推案量一舉推升到112億。多在板橋推案的嘉廷建設，2016年推出案量90億元的「嘉廷家傳」，首度擠入十大建商之林。國揚建設、松楊機構2016年推案量同為80億，同列為第十名。



何世昌分析，從2016年的十大建商排行榜來看，進榜的新面孔並不少，有許多耳熟能詳的大型建商推案都已縮手；尤其是上市櫃建商更顯保守，以致於2016年10大建商榜內，只有森聯、遠雄、大陸、國揚等四家，占比不到一半。顯示在房市景氣能見度不明之際，多數建商選擇保守以對。



何世昌建議，目前房市低價案當道，但消費者最好把品質擺第一，以免買到品質不佳的房子，如近期浮上檯面的瀘碴屋。若想避開瀘碴屋，可選擇完工逾一年以上、未經裝潢掩飾且未沒有刨補痕跡的新成屋，檢視牆面外觀比較可能避開地雷，政府更該制定嚴密法令作規範，以保障居住安全。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

全國首件由地方催生，引頸期盼10年的台江文化中心，自2015年12月開工迄今，目前已陸續完成地下室停車場、圖書館、舞蹈教室、排練場等空間結構體，並進行到地上三層結構體，工程實際完成進度達39.21％，超前預定進度8.25％。賴清德市長2017年3月30日前往工地視察，聽取施工單位簡報，關心台江文化中心興建工程施工情形，各級民代、里長等地方人士代表皆應邀陪同。



賴清德表示，台江文化中心的催生過程可視為台南市開放政府政策的典範，充分展現開放決策的精神，包含地點、興建方式、建築功能包含劇場、圖書館、社區大學等內容皆為地方人士由下而上、共同討論出來的結果，再交由文化局負責執行，未來將成為在地培植文化的重要基地。



賴清德進一步指出，從縣市合併以來，即以打造台南市為台灣文化首都為施政目標，讓市民對此城市產生認同及光榮。在文化硬體建設方面，規劃五大文化園區，包含赤崁文化園區、水交社文化園區、新化大目降文化園區、玉井噍吧哖事件紀念文化園區及左鎮菜寮化石文化園區；此外，完成文化界60年期盼的美術館，也與台江文化中心預定於2018年同期完工。



賴清德說明，圖書館建置及活化亦是文化建設重要的一環，已陸續完成學校圖書館的誠品化、37個行政區圖書館優質化、新建土城分館、南區鹽埕分館、東區裕文分館，未來規畫於永康區新建符合直轄市規格的總圖書館，於新營區設立國家圖書館南部分館，以達到文化首都、書香城市的目標，讓市政持續進步。



文化局表示，台江文化中心工程於去年進行地下室開挖作業時，因原設計擋土工法未考量基地地層軟弱問題，開挖到地下2米深度即造成鄰接道路有沉陷、側向變位，產生明顯裂縫。文化局收到工地通報後隨即要求停工，加強安全觀測，並會同大地技師檢討擋土支撐設計後，辦理變更設計，追加全區水平安全支撐。雖因去年遭遇地下室開挖問題使進度稍有遲緩，所幸後續整體工程在施工及監造單位配合努力下，逐步趕上甚至超前預定進度，目前工程進度維持超前。



另外，本工程預計於2018年9月竣工，但在此之前，營運籌備也已同步展開。為能達到無縫接軌的場館經營，文化局已成立台江文化中心經營發展委員會，與地方緊密合作，商討營運方針及進駐單位事宜，並著手籌備2018年開館大戲、展覽等試營運期活動。期待2018年台江文化中心的開館活動，能成功打響第一炮，讓台江文化中心成為大台江地區最重要的終身學習及表演藝文中心。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

苗栗縣銅鑼交流道東延段新闢道路工程施工近1年，目前進度已達65％，且保持穩定超前，縣長徐耀昌2017年3月30日前往視察，希望能如期在2017年10月完工通車，建構便捷的交通網路，加速帶動地方產業及觀光發展。



中山高銅鑼交流道2012年完工通車，匝道設計銜接西側的銅鑼科學園區及銅鑼外環道，但地方主要聚落位於交流道東側，居民要上國道，得穿越苗38-1線的樟樹平交道，十分不便。



為發揮銅鑼交流道整體功能，縣府積極推動東延段新闢道路工程，經提報中央，在立委陳超明協助爭取下，獲交通部核定納入「生活圈道路系統建設計畫」補助辦理，並於2016年4月底動工。



這項工程西起銅鑼交流道連絡道東側P8橋墩，東至新興路，全長1145公尺，其中橋梁段390公尺，路堤段342公尺、道路段413公尺，平均路寬22.7公尺，工程及用地費共5.19億元。



縣長徐耀昌偕同銅鑼鄉長謝其全、鄉代會主席李瑞廷及村長、代表等人到銅鑼鄉自強路視勘查工程執行情形及進度，並聽取縣府工務處簡報。徐耀昌表示，銅鑼鄉擁有客家大院等觀光據點，也是全國聞名的杭菊、芋頭重要產地，未來東延段聯絡道路完工後，將提供銅鑼市與公館方向用路人直接進出國道1號幹道，有助於行銷地方農特產品，並吸引更多遊客到銅鑼觀光休閒。



工務處長趙清榮指出，目前工程實際進度比預定進度超前8％，橋梁下構部分墩柱、基礎已全數澆置完成，上構預力梁及牆面板也完成分項進度70％，整體橋梁結構預定2016年6月完工，另排水及道路工程均按進度施作中。



配合工程部分，台電69KV銅鑼~三義線高壓電地下化，由台電辦理設計發包施作，鄉公所負擔1100多萬元配合款，土建工程已完成自強路至新興路段，其他路段配合東延段工程接續進場施工。



銅鑼交流道東延段新闢道路工程完工後，將可紓解38-1線湧入車流，降低樟樹村平交道發生事故機率，並可健全銅鑼科學園區對外聯絡交通系統，以及串連銅鑼工業區、中興工業區，促進產業轉型與升級，帶動地方繁榮發展。

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苗栗縣政府為提供民眾更多元管道申請土地徵收補償費保管款，朝在地化服務之目標邁進，並為擴大便民服務對象，將於2017年4月1日發布實施跨縣市代收申請土地徵收補償費保管款案件便民措施。



苗栗縣政府表示，針對徵收補償費保管款申領案件，可透過本項措施與全國各縣市政府合作，互為辦理代收代寄服務，以解決民眾交通往返之不便。



本案便民措施，民眾得至苗栗縣府送交合作縣市轄區土地徵收補償費保管款申領案件，俟核對送件人身分無誤後，再將代收案函送該縣市政府辦理後續審核發放補償費事宜，合作縣市政府亦代收苗栗縣轄區之申領案件。

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