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財團法人金融聯徵中心公布今年第一季的房貸資料，在核貸成數上，六都均較去年第一季為高，在貸款利率上，六都均呈現下降。不過，雖然核貸成數增加，但根據中央銀行公布4月5大銀行新承作房貸，月減75億元、僅293.4億元，跌破300億元情況非常罕見，買氣呈現低迷。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行放寬貸款成數並降低利率，卻換得如此結果，顯見民眾買屋仍處於觀望。

▲六都核貸成數均較去年第一季為高，但根據中央銀行公布4月5大銀行新承作房貸，月減75億元、僅293.4億元，顯見民眾買屋仍處於觀望。

徐佳馨分析，今年Q1以來買氣回升，加上自用購屋人比重提高，在風險降低的考量下，銀行貸款成數也較為鬆綁，在利率部分雖然美國升息，但是在央行連續3季利率按兵不動的狀況下，各銀行房貸利率不增反減，依照目前國內狀況，低利狀態將持續好一段時間，然而央行公布承作房貸劇減，顯見民眾持續觀望心態，後續房市反應有待持續觀察。

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低利持續 賣方有撐難撿便宜

在平均核貸成數上，第一季北市平均成數僅64.04%為六都最低，台中市72.46%為最高，相較去年同期，北市依舊敬陪末座，若以增減幅度來看，台中市增加5.63個百分點為最多，新北市增加4.28個百分點次之。在利率上，六都均呈現下修，平均利率達到2%以下，其中桃園市利率下修0.25個百分點最多。大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，在目前銀行對於房市保守看待的狀況下，優質自用客戶仍是其心頭好，低利率往往能夠吸引自用買方目光。

綜觀未來，徐佳馨認為，低利狀況將會持續，加上不少銀行願意提供寬限期等優惠，如果無法在中古市場去化，仍有轉貸或其他方式暫時舒緩，想要賣方因為貸款繳不出來，趁機撿便宜的買方，可能要失望了。

當一個地區擁有重大建設，擁有良好的發展遠景，不僅會吸引民眾前往購屋，更會驅使業者湧入推案，尤其是重劃區房市更是如此……



據住展雜誌統計，北台灣二○一六年各行政區待售的新建案數量，發現桃園中壢區數量最多，高達八十八個，惟較前年減少四個。截至今年三月為止，是竹北最多，來到八十一個，桃園則減少到剩八十個。



以今年來說，線上銷售中建案最多的前三個地區，分別是竹北、中壢與桃園，而這三區都是建設題材匯聚的行政區，才會吸引建商大量推案。

建設作支撐　三區推案多

以竹北來說，除了是新竹縣府的所在地，堪稱竹縣首善之區，其縣治一、二、三期和台科大重劃區，提供龐大的土地來開發。而竹北過去題材不斷，包括台科大、台大校區、生醫園區、璞玉計畫、聯發科總部等等，即便落實與否是另一回事，但卻吸引建商源源不絕推案，人口數量也穩定增長。



第二名的中壢區，建設題材十分多元。例如青埔特區擁有機場捷運、航空城門戶話題，中壢舊市區則有捷運紅線、機捷延伸段，過嶺重劃區則有美式量販店好市多，內壢則有強大的工業園區支撐，不管是政府建設或民間投資題材都很豐沛，歷年推案量都不小。



居第三的桃園區，建設題材也不小。桃園區是桃園市府所在地，升格直轄市後身價不俗，近來浮現的建設題材，舉凡桃園火車站地下化、捷運紅線、捷運綠線，還有中路重劃區與經國重劃區兩大開發案挹注，推升建商推案信心。

大台北地區　林新淡上榜

若單看大台北地區，那麼截至今年前三月為止，待售建案數量最多的行政區依序是林口與新莊、淡水、新店等地；待售數量最少的是萬里，建案數掛蛋。



林口不僅擁有機捷題材，還有三井Outlet、昕境廣場、影視園區，因前景好且早年房價相對低，吸引不少大台北輕移民前往購屋，現建設利多紛紛兌現，房價已不可同日而語。



新莊遠景也很誘人，光是捷運就有三條：新莊線、環狀線與機捷，捷運路線數量甚至遠遠勝台北市許多行政區；同時，又有副都心中央合署大樓完工進駐話題，全區推案量一直不小。近來副都心、頭前和下新莊出現數個有感降價案，預計未來銷售中建案數量可望下滑。



淡水則因淡海輕軌激勵，推案量一度大爆發，待售建案在一五年曾達到五十八個高峰。去年以來，淡海建案普遍降價，加上輕軌如火如荼建構當中，今年已降至四十三個，明顯比前二個年度減少許多，完銷撤場的建案增多，顯示買氣並不差。



整體來看，消費者若在這些地區買房子，議價的空間相對大，比較能撿到便宜。如果業者還想在這些區域推案，就得規劃出跳脫市場區隔的產品；否則，若是坪數、定價與規劃與其他個案高度重疊，那麼銷售就會比較辛苦。

大台北建案破盤價從2015年下半年開戰，土城區的「大同莊園」可謂是打響破盤戰的第一案，從土城、北投、板橋，蔓延到蘆洲，且對區域房市造成極大震撼，根據實價資料顯示，這些破盤建案的區域價格相較於高點約下滑3~7萬元，跌幅最高達一成六。



除了土城區的「大同莊園」開價從區域新成屋的5字頭，直接下殺到4字頭以外，位於北投區奇岩重劃區內的「國美大奇」開價也低於區域行情，以7字頭進場、6字頭成交，此外板橋區江翠北側重劃區的「江翠ONE」、蘆洲區的「希望城市」同樣都以破盤價進場，導致周邊新成屋買氣一度停滯。



而全國不動產企研室觀察實價資料，距離這4個建案最近的捷運站周邊2.5公里的住宅行情，2017年第一季均價和2014年房價高點相比，發現跌幅不一，跌幅最重的前二名為最近「國美大奇」的奇岩站以及「希望城市」所在的蘆洲站，分別下跌一成六、一成三，至於海山站及江子翠站跌幅不到一成。



全國不動產企研室主任張瀞勻指出，近二年房市低迷、消費者以價格為購屋取向，而這四大建案推出破盤價時，周邊建案買賣一度停擺，並且造成價格破壞效應，潛移默化之下，也對區域房價發揮「定錨作用」，使得整體房價下修，影響民眾對當地行情的認知。



全國不動產土城永寧捷運加盟店店長李文佑指出，「大同莊園」前年推出4字頭價格時，的確吸走周邊建案的人氣，也對中古屋屋主造成壓力，但生活機能相對於裕民商圈少，且周邊建案並未跟風調降，加上公共建設題材不斷，使得跌幅不大。



至於「江翠ONE」周邊中古屋行情降幅約7％，張瀞勻指出，該案週邊生活機能尚未成形，對於較早推案的新成屋/預售屋、較近的大樓建案影響較明顯，像是鄰近巨蛋花園廣場，在房市多頭時，成交價可達五字頭，目前每坪成交價43~45萬元，但有機能、本身條件佳的中古屋降價不多。

至於「國美大奇」周邊中古屋跌幅一成六最高，全國不動產北投捷運加盟店店長王麗紅分析，該案生活環境佳，因此開出破盤價後，對於周邊屋齡較新的物件破壞力大，但造成如此跌幅的另一原因為，2017年第一季周邊交易地段多靠近山邊，導致跌幅加深。



而位於捷運蘆洲站的「希望城市」是4大破盤建案中唯一捷運共購宅，全國不動產蘆洲捷運總站加盟店店長羅定瑋表示，該案開賣後，周邊中古屋大樓退無可退，交易量幾乎腰斬，反而公寓受影響小，「大樓與公寓購屋族群不同，公寓跌幅沒那麼深。」